Si va a adquirir un inmueble, asegúrese de que en el futuro Hacienda no le pueda exigir el pago de algún impuesto no satisfecho por el vendedor. En algunos casos el inmueble sigue respondiendo de esas deudas …
Afección fiscal
Nota.Cuando se solicita una nota simple de un inmueble en el Registro de la Propiedad, es habitual que aparezca lo que se conoce como “nota de afección fiscal”. Apunte. Estas notas se incorporan por el registrador cada vez que se realiza una transmisión que tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD):
- ITP.Cada vez que se inscribe un cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad, el registrador está obligado a extender una nota al margen de la inscripción conforme el inmueble queda afecto durante cinco años (desde la fecha de la nota) al pago de las liquidaciones complementarias de ITP.
- ISD.Lo mismo sucede con el ISD si el vendedor adquirió el inmueble por donación o herencia. Apunte. No obstante, en caso de herencia, si se heredan varios bienes el inmueble sólo queda afecto a la parte proporcional del impuesto que corresponda al valor del inmueble.
Evite riesgos. Por tanto, si en el momento en el que vaya a comprar el inmueble la nota de afección fiscal todavía no ha caducado (es decir, aún no han transcurrido más de cinco años), exija al vendedor una copia de la autoliquidación del ITP o del ISD que presentó al adquirirlo, y verifique que las cantidades que se ingresaron fueron las correctas . Apunte. Si tiene dudas fundadas sobre la corrección del impuesto que se liquidó, puede retener una parte del precio de venta hasta que caduque la afección fiscal (también puede negociar con el vendedor un aval).
Si Hacienda reclama … En todo caso, si Hacienda le llega a reclamar algún pago, su responsabilidad será subsidiaria (primero debe haber “perseguido” los bienes del anterior titular). Apunte. Además, usted sólo responderá con el inmueble (no con el resto de su patrimonio):
- El plazo de cinco años antes indicado es de “caducidad”. Apunte. Esto significa que el cómputo de los cinco años no se interrumpe aunque Hacienda inicie una comprobación frente al antiguo propietario.
- Portanto, si el procedimiento contra usted se inicia pasados los cinco años, ya no podrán reclamarle nada. Apunte. Su responsabilidad sólo alcanza al inmueble adquirido y únicamente en la medida en que la nota de afección fiscal esté vigente.
También el IBI
IBI pendiente. Asimismo, sepa que el adquirente del inmueble también puede verse obligado a hacerse cargo de los recibos del 181 pendientes, sin necesidad de que dicha responsabilidad conste en la “nota de afección fiscal»:
- En primer lugar, de forma similar a como ocurre con el ITP y el ISD, por ley el inmueble también responde de los recibos de IBI no ingresados, pero en este caso respecto al impuesto del año de la transmisión y del anterior.
- Adicionalmente, existe una responsabilidad subsidiaria respecto a los recibos de IBI pendientes que todavía no hayan prescrito. Apunte. En este caso, para que se deba asumir el pago, es necesario que primero se declare fallido al vendedor y que se tramite la derivación de responsabilidad.
Precauciones. Así pues, sea precavido. Lo mejor es exigir al vendedor un certificado del Ayuntamiento conforme el inmueble está al corriente de sus recibos de IBI. Apunte. Los contribuyentes pueden solicitarlo de forma sencilla por Internet con el certificado electrónico.
El inmueble responde durante cinco años de los pagos de ITP e ISD de anteriores adq nes. Y también responde del pago del IBI no prescrito. Por esa razón, asegúrese antes de comprar de que no existen deudas de este tipo.
